La oferta de viviendas para alquilar se achicó estrepitosamente el último año, y las consecuencias la siente la demanda, ya que las pocas unidades que hay disponibles resultan más caras. La realidad fue “empujada” por la nueva ley de alquileres sancionada en 2020, y todavía no terminan de asimilarse los cambios.

Como consecuencia, cada vez es menos rentable para los propietarios destinar las viviendas al alquiler, y por eso la oferta se redujo a la mitad, solo en la Ciudad de Buenos Aires, en un año.

Ante la problemática, desde el Gobierno se estudian medidas para paliar la crisis y se llevaría a cabo un encuentro con diferentes representantes del sector para llegar a un acuerdo. La idea es crear una mesa de trabajo para que tanto propietarios como inquilinos sienten un acuerdo.

Mientras tanto, representantes de diferentes cámaras anticiparon a Reporte Inmobiliario cuáles son las alternativas para encontrar una salida: ¿derogación, modificación o continuidad? Esas son algunas de las opciones que se deben resolver rápidamente. Aquí, las opiniones.

Marta Liotto: presidenta de CUCICBA – Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario venimos sosteniendo que es indispensable y urgente modificar la Ley de Alquileres para atender a las necesidades de inquilinos y propietarios.

Los puntos a modificar son específicamente dos: el plazo de los contratos y el método de actualización. En ambos casos, creemos que la mejor solución es retornar al régimen anterior a la Ley, con contratos a dos años y el acuerdo entre partes como método para definir las actualizaciones del canon locativo. Este sistema había brindado al mercado un correcto funcionamiento durante años, y lo volvería a hacer si se lo reimplementara.

Mario Gómez: director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios; director de la Especialización en Desarrollo de Emprendimientos ICI-CIA; presidente de la Asociación de Directores de Posgrados Inmobiliarios (APPI)

En mi caso estoy a favor de la modificación. Hay artículos que son correctos, como el que habla de la incumbencia locativa del corredor inmobiliario. Creo que hay que modificar los artículos que crean incertidumbre, como el plazo (volver a los 24 meses) y el sistema de ajuste (dejar que las partes lo decidan libremente). Desregular estos temas incentivaría a la oferta y finalmente favorecería a los inquilinos. Y además, nuestros legisladores tendrían que prestar atención a aquellos países del mundo que aplican políticas verdaderamente progresistas. Sin ir más lejos, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.

Andres Gariboldi: presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe; Dunod Propiedades

Nos espera un 2022 superior y mejor a 2020 y 2021, creemos que tendremos una reforma de la ley de alquileres que tanto nos ha perjudicado. Creo que hay una visión del oficialismo y de la oposición de hacer una reforma suficiente y lo que nos va a faltar es un instrumento financiero como tienen otros países de Latinoamérica para que la gente pueda acceder a la vivienda como existe en Brasil, Paraguay, Bolivia, entre otros.

Carlos Spina: presidente de la Asociación Empresario de la Vivienda –AEV- ; director de Argencons

Esperamos contar con la derogación de la Ley de Alquileres y darnos el tiempo de debatir un proyecto con el mayor consenso que incremente la oferta actual y la nueva.

Damian Tabakman: presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos –CEDU

Es un tema que hay resolverlo rápidamente. La ley trajo muchos prejuicios, pero no es el único problema que tenemos con los alquileres. La renta para los propietarios está muy baja y eso también desalienta a que la gente ponga su propiedad en alquiler. Esta ley asusta a los propietarios y reduce la oferta.

También es cierto que la demanda y los inquilinos encuentran problemas a la hora de alquilar, porque los costos son altos.

Hay que trabajar de forma lineal y nosotros como Cámara estamos apoyando esta cuestión y seguimos la filosofía de apoyar a la resolución de este problema por el lado de los incentivos más que de los castigos, con beneficios impositivos por ejemplo. Es decir, estamos trabajando para que aquellos que se animen a poner en alquiler la vivienda lo hagan con incentivos. Por ahí va nuestra propuesta.

Alejandro Bennazar: Cámara Inmobiliaria Argentina –CIA

Vemos la necesidad de recuperar algunos artículos que fueron modificados en la Ley. Uno es el 1351, donde reconocen la presencia de un profesional, que es el corredor inmobiliario, como único interviniente, más allá de que se puede hacer entre partes.

Otra medida importante es retrotraer el plazo de los contratos a dos años, el mercado no acepta el tiempo de los contratos que tiene un mínimo de tres años. Es muy largo, incluso también para los inquilinos. Y también es importante que haya dos índices alternativos para la actualización de precios, la cual debería tener una revisión cada seis meses. El tema es muy sensible. No hay incorporación de unidades nuevas al mercado locativo. Proponemos al menos dos ajustes anuales.

Mariano García Malbrán: director ejecutivo la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios –CAMESI

Lo necesario es una modificación a la última ley de alquileres, especialmente sobre los aspectos que han resultado conflictivos, controvertidos, que son especialmente el plazo mínimo legal de los contratos residenciales, la actualización en base a los dos índices, INDEC más RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), con valores muy altos que perjudican a los locatarios, y finalmente, también es un punto controvertido la registración de los contratos ante la AFIP, que si bien antes era obligatoria, ahora obliga a los propietarios a denunciar la existencia de los contratos y voluntariamente a los inquilinos y corredores a notificar a la AFIP la existencia del contrato. Hay que buscar la forma de formalizar los contratos de alquiler, que la mayoría son informales, pero hay que buscar una herramienta tributaria para incentivar los alquileres y bajar la carga tributaria para que no se sume de manera indirecta al valor de los alquileres que pagan los inquilinos.

Emilio Caravaca Pazos Presidente de Federación Inmobiliaria de la República Argentina –FIRA

Para abordar la cuestión relativa a la Ley de Alquileres, es importante reiterar que desde FIRA expresamos oportunamente que era INNECESARIA, o al menos INOPORTUNA la reforma, pues el diagnóstico era incorrecto y la pretendida solución inexistente e insuficiente.

Desde Julio 2020 es una realidad, rige en todo el territorio nacional y su aplicación ha demostrado no proveer de una solución a la crisis habitacional.

Reconocemos acertados y clarificadores algunos puntos de la normativa. Como ejemplo, la identificación clara respecto a qué expensas corresponden a cada parte, la posibilidad de constituir un domicilio electrónico, la derogación tan necesaria de la prohibición de indexar contratos de locación de inmuebles en un país con un índice inflacionario creciente y altamente variable, como también la inclusión del Art. 1351 que reconoce en la intervención de un Corredor Inmobiliario Profesional, su derecho al cobro de honorarios por el servicio solicitado.

Las cuestiones que suscitaron mayor conflicto y desconfianza en el mercado fueron: 1) el cambio drástico en el plazo mínimo inicial de duración de los contratos en un contexto de imposible previsión a corto ni mediano plazo. 2) la actualización del canon locativo cada 12 meses, un período muy largo, en un contexto inflacionario descontrolado. 3) la aplicación de un índice oficial sin distinción del tipo de producto que se trata, categoría, servicios públicos que recibe, destinatario, ubicación relativa y plaza en la que se encuentra, región del país, demanda estacional, usos y costumbres, etc.

De las soluciones planteadas por algunos sectores, la de SUSPENDER la Ley por un período parecería la más desacertada, ocasionando un perjuicio inmediato para aquellos que de buena fe han suscripto contratos hasta inmediatamente antes de la “suspensión” y la absoluta falta de certeza y seguridad jurídica. Lo que se haga, desde nuestro sector, rogamos sea con la suficiente planificación, correcto diagnóstico y trabajo multidisciplinar. Sobre todas las cosas, la generación de “nuevos derechos” para alguna de las partes no debe ser en detrimento de la otra, ya que es allí donde se generan los desequilibrios que ya están suficientemente a la vista.

Desde FIRA entendemos que la DEROGACION, MODIFICACION o SUSPENSION de la Ley de Alquileres no será una solución automática, única ni suficiente para al mercado locativo habitacional de nuestro País. Son necesarias muchas otras medidas en simultáneo e inter relacionadas, con discusiones más profundas y correcto diagnóstico que aborden el equilibrio entre el acceso a la vivienda, la función del Estado en trabajo conjunto con el sector privado para atender las necesidades de sectores muy variados pero todos igualmente necesarios y que no se excluyen mutuamente.

Entendemos que el mercado formal necesita reglas claras de inversión y seguridad jurídica para las partes, volver atractiva la inversión de capitales en inmuebles, seguridad jurídica, incentivos para aquellas inversiones destinadas a inmuebles nuevos o usados que son volcados al mercado locativo.

Asimismo, una especial atención al mercado informal de los sectores más vulnerables cuyas profundas necesidades básicas insatisfechas no encontrarán solución en una Ley de Alquileres