Construcción

PENDULO INMOBILIARIO Y NACIMIENTO DEL DOLAR LADRILLO

Por Jose Ignacio Ferrer. 

Contador público y Broker Remax Select

En Argentina pareciera que el dólar siempre está barato, que toda inversión que no esté atada al billete verde carece de lógica y sentido. Esta inestabilidad monetaria es quizás el mayor enemigo de todos los que día a día salimos de nuestras casas a trabajar: a todos nos afecta en mayor o menor medida, y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta realidad

Ahora bien: ¿Qué nos afecta más? ¿Que se deprecie nuestra moneda o la incertidumbre de no saber cuándo ni cómo se va a dar este proceso? Veamos.

El 30 de agosto de 2018 el dólar llega a cotizar $42.- dando inició a un gran ajuste de precios en el mercado inmobiliario: aquel mercado de vendedores (alimentado a base de créditos UVA) dijo “basta” para dar lugar al actual mercado de compradores (por la disminución de la demanda por la caída de los créditos) donde, además, las sucesivas devaluaciones fueron disminuyendo los precios de manera acelerada. Ahora bien, además de la caída de la demanda hay otro indicador, que en ciudades con tierra disponible para construir toma mayor relevancia: El costo de construcción en USD por M2, que se ubicó según reporte inmobiliario por debajo de los USD 500.- por M2 en este mes de agosto.

Desde la perspectiva de los constructores y desarrolladores, una baja en los costos de construcción (sin una gran variación en el valor de la tierra) permite mantener márgenes inclusive bajando los precios de las unidades producidas en USD por M2.

A títulos prácticos, se modifican las variables, pero el resultado se mantiene constante: bajan los precios, pero ganan lo mismo.

Pareciera ser una ecuación simple cuyo resultado es beneficioso para todos los actores del mercado, pero, en nuestro país, los vaivenes macroeconómicos configuran un movimiento pendular que nos obliga a pensar las decisiones particulares sin dejar de prestar atención a la coyuntura general.

En Argentina, los que trabajamos en la industria sabemos que no somos ajenos a los vaivenes coyunturales que crea “el péndulo inmobiliario”.

Hoy, del lado izquierdo de este péndulo, hay unidades que fueron construidas con un costo mayor por metro cuadrado:

Venderlas más baratas sería reconocer una pérdida, o una menor ganancia; “llegó la hora de ganar menos” dijo Alberto, en otro contexto y con otra imagen por supuesto.

También pueden elegir no vender. ¿Pueden elegir no vender? ¿Quienes? ¿Cuántos?

EN ARGENTINA, LOS QUE TRABAJAMOS EN LA INDUSTRIA SABEMOS QUE NO SOMOS AJENOS A LOS VAIVENES COYUNTURALES QUE CREA EL "PENDULO INMOBILIARIO"

La situación se agrava con respecto a sus inversores, que compraron a un precio, esperando salir con una determinada rentabilidad. Quizás ellos sí tengan espalda para esperar hacer líquidas sus inversiones.

Del lado derecho del mismo péndulo está lo que les espera dentro de 3 o 4 años, cuando estén terminando de costear proyectos que se venden con precios del actual mercado. ¿Quién será gobierno allí y entonces? ¿Cuáles serán las políticas económicas que adoptarán para esos momentos? ¿Volverá a haber inflación en USD o seguirá bajando el costo de construir?

Sabido es que aumentar o mantener precios que no sean los que valida el mercado no es una opción. Vender a medida que el proyecto avanza disminuye el riesgo de descalce, pero aparece el riesgo de futuras ventas, que nunca deben darse por ciertas.

Distinto es el análisis de las propiedades usadas. En un mercado sin créditos, y donde se necesitan 163 sueldos para adquirir un 2 ambientes, las operaciones se dan en un contexto de “venta y reemplazo”, con ofertas que incluyen permutas en su gran mayoría. Sincerar el precio de mi unidad, sabiendo que lo que quiero comprar también se sinceró, hace que se acote el riesgo de descalce financiero.

Ante tanto desconcierto, pasó a ser una necesidad básica y no un lujo asesorarse con profesionales en el tema, invertir con empresas que demuestren aptitud en la materia y generen confianza en el inversor. Nunca elegir por precio, sino por calidad de servicio. En el mercado inmobiliario, casi siempre, lo que parece barato termina saliendo caro.

EL PENDULO INMOBILIARIO Y EL NACIMIENTO DEL DOLAR LADRILLO

Por Jose Ignacio Ferrer. 

Contador público y Broker Remax Select

En Argentina pareciera que el dólar siempre está barato, que toda inversión que no esté atada al billete verde carece de lógica y sentido. Esta inestabilidad monetaria es quizás el mayor enemigo de todos los que día a día salimos de nuestras casas a trabajar: a todos nos afecta en mayor o menor medida, y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta realidad

Ahora bien: ¿Qué nos afecta más? ¿Que se deprecie nuestra moneda o la incertidumbre de no saber cuándo ni cómo se va a dar este proceso? Veamos.

El 30 de agosto de 2018 el dólar llega a cotizar $42.- dando inició a un gran ajuste de precios en el mercado inmobiliario: aquel mercado de vendedores (alimentado a base de créditos UVA) dijo “basta” para dar lugar al actual mercado de compradores (por la disminución de la demanda por la caída de los créditos) donde, además, las sucesivas devaluaciones fueron disminuyendo los precios de manera acelerada. Ahora bien, además de la caída de la demanda hay otro indicador, que en ciudades con tierra disponible para construir toma mayor relevancia: El costo de construcción en USD por M2, que se ubicó según reporte inmobiliario por debajo de los USD 500.- por M2 en este mes de agosto.

Desde la perspectiva de los constructores y desarrolladores, una baja en los costos de construcción (sin una gran variación en el valor de la tierra) permite mantener márgenes inclusive bajando los precios de las unidades producidas en USD por M2.

A títulos prácticos, se modifican las variables, pero el resultado se mantiene constante: bajan los precios, pero ganan lo mismo.

Pareciera ser una ecuación simple cuyo resultado es beneficioso para todos los actores del mercado, pero, en nuestro país, los vaivenes macroeconómicos configuran un movimiento pendular que nos obliga a pensar las decisiones particulares sin dejar de prestar atención a la coyuntura general.

En Argentina, los que trabajamos en la industria sabemos que no somos ajenos a los vaivenes coyunturales que crea “el péndulo inmobiliario”.

Hoy, del lado izquierdo de este péndulo, hay unidades que fueron construidas con un costo mayor por metro cuadrado:

Venderlas más baratas sería reconocer una pérdida, o una menor ganancia; “llegó la hora de ganar menos” dijo Alberto, en otro contexto y con otra imagen por supuesto.

También pueden elegir no vender. ¿Pueden elegir no vender? ¿Quienes? ¿Cuántos?

EN ARGENTINA, LOS QUE TRABAJAMOS EN LA INDUSTRIA SABEMOS QUE NO SOMOS AJENOS A LOS VAIVENES COYUNTURALES QUE CREA EL "PENDULO INMOBILIARIO"

La situación se agrava con respecto a sus inversores, que compraron a un precio, esperando salir con una determinada rentabilidad. Quizás ellos sí tengan espalda para esperar hacer líquidas sus inversiones.

Del lado derecho del mismo péndulo está lo que les espera dentro de 3 o 4 años, cuando estén terminando de costear proyectos que se venden con precios del actual mercado. ¿Quién será gobierno allí y entonces? ¿Cuáles serán las políticas económicas que adoptarán para esos momentos? ¿Volverá a haber inflación en USD o seguirá bajando el costo de construir?

Sabido es que aumentar o mantener precios que no sean los que valida el mercado no es una opción. Vender a medida que el proyecto avanza disminuye el riesgo de descalce, pero aparece el riesgo de futuras ventas, que nunca deben darse por ciertas.

Distinto es el análisis de las propiedades usadas. En un mercado sin créditos, y donde se necesitan 163 sueldos para adquirir un 2 ambientes, las operaciones se dan en un contexto de “venta y reemplazo”, con ofertas que incluyen permutas en su gran mayoría. Sincerar el precio de mi unidad, sabiendo que lo que quiero comprar también se sinceró, hace que se acote el riesgo de descalce financiero.

Ante tanto desconcierto, pasó a ser una necesidad básica y no un lujo asesorarse con profesionales en el tema, invertir con empresas que demuestren aptitud en la materia y generen confianza en el inversor. Nunca elegir por precio, sino por calidad de servicio. En el mercado inmobiliario, casi siempre, lo que parece barato termina saliendo caro.

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