En Argentina pareciera que el dólar siempre está barato, que toda inversión que no esté atada al billete verde carece de lógica y sentido. Esta inestabilidad monetaria es quizás el mayor enemigo de todos los que día a día salimos de nuestras casas a trabajar: a todos nos afecta en mayor o menor medida, y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta realidad

Ahora bien: ¿Qué nos afecta más? ¿Que se deprecie nuestra moneda o la incertidumbre de no saber cuándo ni cómo se va a dar este proceso? Veamos.

El 30 de agosto de 2018 el dólar llega a cotizar $42.- dando inició a un gran ajuste de precios en el mercado inmobiliario: aquel mercado de vendedores (alimentado a base de créditos UVA) dijo “basta” para dar lugar al actual mercado de compradores (por la disminución de la demanda por la caída de los créditos) donde, además, las sucesivas devaluaciones fueron disminuyendo los precios de manera acelerada. Ahora bien, además de la caída de la demanda hay otro indicador, que en ciudades con tierra disponible para construir toma mayor relevancia: El costo de construcción en USD por M2, que se ubicó según reporte inmobiliario por debajo de los USD 500.- por M2 en este mes de agosto.

Desde la perspectiva de los constructores y desarrolladores, una baja en los costos de construcción (sin una gran variación en el valor de la tierra) permite mantener márgenes inclusive bajando los precios de las unidades producidas en USD por M2.

A títulos prácticos, se modifican las variables, pero el resultado se mantiene constante: bajan los precios, pero ganan lo mismo.

Pareciera ser una ecuación simple cuyo resultado es beneficioso para todos los actores del mercado, pero, en nuestro país, los vaivenes macroeconómicos configuran un movimiento pendular que nos obliga a pensar las decisiones particulares sin dejar de prestar atención a la coyuntura general.

En Argentina, los que trabajamos en la industria sabemos que no somos ajenos a los vaivenes coyunturales que crea “el péndulo inmobiliario”.

Hoy, del lado izquierdo de este péndulo, hay unidades que fueron construidas con un costo mayor por metro cuadrado:

Venderlas más baratas sería reconocer una pérdida, o una menor ganancia; “llegó la hora de ganar menos” dijo Alberto, en otro contexto y con otra imagen por supuesto.

También pueden elegir no vender. ¿Pueden elegir no vender? ¿Quienes? ¿Cuántos?

Los empresarios inmobiliarios aseguran que hoy hay mucha cautela en el sector. Durante julio las operaciones de compra-venta estuvieron congeladas. En agosto empezaron a volver las consultas. ¿Qué pasa con los precios?

La suba del dólar blue, que llegó a superar los $350, como consecuencia de la salida de Martín Guzmán del Ministerio de Economía que desencadenó en diversos cambios en el gabinete, impactaron en el mercado de real estate. Los especialistas inmobiliarios explican que en julio se congelaron las operaciones y en los primeros días de agosto, comienza a verse una reactivación aunque por ahora muy incipiente.

“El primer impacto de los saltos cambiarios se ve sobre todo en el nivel de consultas y visitas. El impacto es inmediato y por lo general se tarda semanas -en ausencia de nuevos saltos- en recuperar el nivel de consultas pre-suba del dólar”, explica Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

En las primeras semanas de julio la disparada del dólar blue generó que las consultas y los llamados se detuvieran en las inmobiliarias. Pero ahora, que el tipo de cambio comienza a descomprimirse, el escenario empieza a revertirse.

“Comenzaron las consultas nuevamente, pero todos estamos expectantes si realmente llegamos a un equilibrio económico o habrá que esperar algunas semanas más. Seguimos viendo mucha cautela”, agrega Achával.

“El mercado inmobiliario no necesita un tipo de cambio bajo, sino estable”, finaliza el especialista. Si bien las consultas vuelven a las inmobiliarias, por ahora las operaciones no logran concretarse ante la espera de nuevas medidas.

Daniel Bryn de Invertire Real Estate coincide en que “cada vez que el dólar sufre variaciones grandes las consultas por operaciones inmobiliarias bajan, esto suele durar el tiempo en que el dólar se logra acomodar nuevamente en otro valor y se estabiliza”.

¿Qué pasa con los precios?

Al subir el tipo de cambio, ¿las propiedades que se publican en dólares bajan? La respuesta es no. En principio el comprador ya tiene sus dólares ahorrados por lo que la suba de la divisa estadounidense lo afecta por la inestabilidad que genera pero no por la falta de dinero. “Estas fluctuaciones tienen efecto más por la incertidumbre que generan en el mercado y en la economía en general de nuestro país que por la posibilidad o no de comprar más o menos dólares por el cambio de cotización”, agrega Bryn.

“Siempre decimos que el mercado inmobiliario “ajusta por cantidad y no por precio” o sea: todo cambio en el dólar no afecta linealmente al precio de los inmuebles, sube la moneda estadounidense, eso no va a generar que inmediatamente bajen los precios, pero sí, bajan la cantidad de inmuebles en venta. La demanda baja porque todos están esperando ver qué pasa en el país y no avanzan en la compra del inmueble que desean”, remarca el empresario inmobiliario.

Según los datos de Bryn desde marzo del 2018 el dólar se devaluó un 1.400%. Pasó de una cotización en 20,76 a 290. “La cantidad de inmuebles vendidos efectivamente bajó más del 50%, la cantidad en oferta de unidades en venta subió un 160%, pero los precios de los inmuebles bajaron en promedio entre un 25% y 30% dependiendo del barrio de Capital”, finaliza Bryn.

En lo que respecta a los precios de los inmuebles para Francisco Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, a diferencia de otras devaluaciones, “esta vez no veo un marco para una mayor baja en los precios. Básicamente porque ya han bajado entre un 20% y un 30% en los últimos 2 años”, explica.

Los precios de los inmuebles parecen haber llegado a su piso. “Desde ya que como en toda generalidad hay excepciones, y habrá seguramente departamentos que estén dispuestos a bajar aún más”, agrega el empresario.

Lo que sí se percibe en este año es que las consultas son mucho más concretas y que ya no hay tanto margen de contraoferta en relación a los precios de publicación. “Hoy el margen volvió a estar entre el 5% y el 7%. Esto es consecuencia de un sinceramiento en los precios de publicación”, finaliza.